avvocato studio legale milano

Per molti, immobile significa casa. Questo vuol dire firmare «compromessi» di acquisto in grado di dare garanzie, o stipulare contratti di locazione senza inghippi, o far valere i propri diritti in condominio. Ma immobili sono anche i locali commerciali in cui si svolge un’attività, i terreni edificabili, i beni da dividere, quelli ipotecati, pignorati… Il nostro studio conosce i vostri problemi e vi può dare una mano per capirli e per risolverli.

Sette domande sugli immobili

  1. Che differenza c’è tra un contratto preliminare di compravendita e il rogito?

Con il contratto preliminare i contraenti si impegnano ad acquistare e a vendere un immobile. Non c’è nessun trasferimento della proprietà, ma solo l’obbligo di presentarsi davanti al notaio in un secondo momento. Il rogito (contratto definitivo di compravendita) è l’atto con cui si mantiene la promessa: è il trasferimento della proprietà vero e proprio.

  1. A che serve la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria serve a ribadire l’obbligo di concludere il rogito. Il futuro acquirente versa al futuro venditore una somma a riprova della serietà dei suoi intenti. Se non manterrà i suoi impegni, il proprietario potrà rinunciare alla vendita e trattenere la caparra. Se invece sarà il proprietario a essere inadempiente, sarà il futuro acquirente a potergli chiedere il doppio della caparra versata.

  1. Quali garanzie deve dare il costruttore?

Quando si vuole acquistare un immobile da edificare direttamente dal costruttore, il futuro acquirente deve essere garantito da una fideiussione. La fideiussione è l’impegno assunto da un soggetto (in genere una banca o un’assicurazione) di garantire l’obbligazione di un altro soggetto (qui il costruttore). Se il costruttore non dovesse adempiere ai suoi obblighi, il futuro acquirente avrà diritto di farsi versare dal fideiussore il pagamento di tutte le somme riscosse dal costruttore fino al rogito. E’ importantissimo farsi rilasciare questa garanzia alla firma del contratto preliminare, e sapere che in mancanza il contratto può essere dichiarato nullo. E’ altrettanto importante verificare le caratteristiche della garanzia, prima di assumere impegni e di corrispondere somme.

  1. Che cosa fare se l’immobile costruito o ristrutturato ha dei difetti?

E’ necessario contestare i problemi per iscritto quanto prima. In generale, i vizi dell’immobile devono essere segnalati entro 60 giorni dalla scoperta. Il diritto di agire si prescrive in un anno dalla consegna del bene. Qualora però i difetti espongano l’immobile al rischio di rovina o siano particolarmente gravi il termine per la contestazione sale a un anno e l’azione si prescrive in dieci anni.

  1. Come si sfratta un inquilino?

L’inquilino (o meglio, il conduttore) può temere lo sfratto quando non adempie ai suoi doveri. Questi sono, in sostanza, l’obbligo di pagare il canone e di tenere l’immobile in buono stato. Un ulteriore ipotesi è quella di fine locazione, cioè quando il contratto giunge al termine. Esaurito il tentativo di ottenere il rilascio  dell’immobile pacificamente, occorrerà promuovere un procedimento di sfratto in Tribunale, allegando la morosità (sfratto per morosità) o la scadenza del contratto (licenza di sfratto per fine locazione). Nel caso di morosità è possibile chiedere al Giudice l’emissione contestuale di un decreto ingiuntivo.

  1. Che differenza c’è fra una delibera condominiale nulla e una delibera annullabile?

La delibera nulla è quella che presenta vizi radicali. E’ nulla, per esempio, quella che non rientra nei poteri dell’assemblea, o che incide sui diritti individuali dei singoli condomini, o quella contraria all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume. La delibera annullabile è invece quella semplicemente irregolare, come quella che viola le norme sulla convocazione dei condomini, o approvata da maggioranze inferiori a quelle di legge. La differenza è fondamentale, perché le delibere nulle possono essere impugnate in ogni tempo, mentre quelle annullabili vengono sanate se l’impugnazione non è proposta entro 30 giorni.

  1. Come si impugna una delibera condominiale?

Le delibere si impugnano con azione giudiziaria, ma prima di far ciò la legge impone che si attivi la Mediazione obbligatoria. Si tratta di un procedimento che coinvolge un terzo (Mediatore) con il compito di cercare un’intesa fra le parti. Il condòmino dovrà quindi presentare tempestiva domanda a un Organismo di mediazione accreditato, il quale procederà a convocare l’amministratore per un incontro. Tutto questo, nel caso di annullabilità, entro 30 giorni. Se poi la mediazione non riesce, inizia a decorrere un nuovo termine di 30 giorni, entro il quale occorre proporre la causa giudiziale.

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